ภาษีขายบ้าน/คอนโด 2569: คำนวณอย่างไร ใครจ่าย? สรุปครบทุกประเภท

ภาษีขายอสังหาฯ มีอะไรบ้าง?

เมื่อขายบ้านหรือคอนโด จะมีค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน แบ่งเป็น 4 ประเภทหลัก:

1. ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee)
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax) หรือ อากรแสตมป์ (Stamp Duty)
3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax)

1. ค่าธรรมเนียมการโอน

อัตรา	คำนวณจาก	ใครจ่าย
2% ของราคาประเมิน	ราคาประเมินกรมที่ดิน	ตามตกลง (ปกติแบ่งคนละครึ่ง)

ตัวอย่าง: คอนโดราคาประเมิน 3,000,000 บาท → ค่าโอน = 60,000 บาท

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) หรือ อากรแสตมป์

ภาษีธุรกิจเฉพาะ — ถ้าถือครองไม่เกิน 5 ปี

อัตรา	คำนวณจาก
3.3% (รวมภาษีท้องถิ่น)	ราคาขายจริง หรือ ราคาประเมิน (อย่างใดสูงกว่า)

ข้อยกเว้น: ไม่ต้องจ่าย SBT ถ้า:

• ถือครองเกิน 5 ปี (นับจากวันจดทะเบียนโอน)
• มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี

อากรแสตมป์ — ถ้าถือครองเกิน 5 ปี (ไม่เสีย SBT)

อัตรา	คำนวณจาก
0.5%	ราคาขายจริง หรือ ราคาประเมิน (อย่างใดสูงกว่า)

*จ่าย SBT หรือ อากรแสตมป์ อย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่จ่ายทั้งคู่

3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

การคำนวณซับซ้อนที่สุด แบ่งตามบุคคลธรรมดา/นิติบุคคล:

บุคคลธรรมดา

คำนวณจาก:

1. ราคาประเมิน (ไม่ใช่ราคาขาย)
2. หักค่าใช้จ่ายเหมา ตามจำนวนปีที่ถือครอง:

จำนวนปีถือครอง	หักค่าใช้จ่ายเหมา
1 ปี	92%
2 ปี	84%
3 ปี	77%
4 ปี	71%
5 ปี	65%
6 ปี	60%
7 ปี	55%
8 ปีขึ้นไป	50%

ตัวอย่างการคำนวณ:

ขายคอนโด ราคาประเมิน 3,000,000 บาท ถือครอง 4 ปี

1. หักค่าใช้จ่าย 71% → เงินได้สุทธิ = 3,000,000 × (100-71)% = 870,000 บาท
2. หารจำนวนปี → 870,000 ÷ 4 = 217,500 บาท/ปี
3. คำนวณภาษีตามขั้นบันได (0-35%)
4. ภาษี/ปี ≈ 7,125 บาท (ประมาณ)
5. ภาษีรวม = 7,125 × 4 ปี = 28,500 บาท

สรุปค่าใช้จ่ายรวม — ตัวอย่าง

ขายคอนโดราคา 3,000,000 บาท (ราคาประเมิน = ราคาขาย) ถือครอง 4 ปี:

รายการ	จำนวน	ใครจ่าย (ปกติ)
ค่าโอน 2%	60,000	แบ่งครึ่ง (ผู้ขาย 30,000)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%	99,000	ผู้ขาย
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย	28,500	ผู้ขาย
รวมผู้ขายจ่าย	157,500 บาท

เทคนิคประหยัดภาษี (ถูกกฎหมาย)

1. รอให้ครบ 5 ปี — ไม่ต้องเสีย SBT 3.3% (ประหยัด 99,000 บาทในตัวอย่างนี้)
2. ย้ายทะเบียนบ้านเข้า 1 ปี — ได้ยกเว้น SBT เช่นกัน
3. ตกลงให้ผู้ซื้อจ่ายค่าโอนทั้งหมด — ตั้งราคาขายสูงขึ้นเล็กน้อยแทน
4. ขายในนามนิติบุคคล — ถ้ามี holding company อาจได้ประโยชน์ทางภาษี

ข้อควรรู้เพิ่มเติม

• ภาษีทั้งหมดจ่าย ณ วันโอนที่กรมที่ดิน (จ่ายครั้งเดียว)
• ราคาประเมินดูได้ที่ เว็บไซต์กรมธนารักษ์
• "ใครจ่ายอะไร" สามารถตกลงกันได้ตามสัญญา
• ผู้ขายต้องนำเงินได้จากการขายไปยื่น ภ.ง.ด.90 (แต่เลือกไม่รวมคำนวณภาษีได้ เพราะหัก ณ ที่จ่ายไปแล้ว)