ค่าโอนบ้าน-คอนโด 2569: ใครจ่าย จ่ายเท่าไหร่ อัปเดตล่าสุด

ค่าโอนบ้าน-คอนโด 2569 ต้องจ่ายอะไรบ้าง?

การโอนบ้านหรือคอนโดที่กรมที่ดินมีค่าใช้จ่ายหลายรายการ บทความนี้สรุปทุกรายการให้ชัดเจน อัปเดตล่าสุด 2569

ค่าใช้จ่ายในการโอน 4 รายการหลัก

1. ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee)

อัตรา: 2% ของราคาประเมินทางราชการ

ราคาประเมินไม่ใช่ราคาซื้อขาย ส่วนใหญ่ราคาประเมินจะต่ำกว่าราคาตลาด โดยทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายจะ แบ่งกันคนละครึ่ง (1% + 1%) แต่บางโครงการออกให้ทั้งหมด

มาตรการลดค่าโอน: ปัจจุบันรัฐบาลมีมาตรการลดค่าโอนเหลือ 1% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (ถึงสิ้นปี 2569) ตรวจสอบเงื่อนไขปัจจุบันก่อนทำธุรกรรม

2. ค่าจดจำนอง (Mortgage Registration Fee)

อัตรา: 1% ของยอดจำนอง (วงเงินกู้)

จ่ายเฉพาะกรณีกู้ธนาคาร ถ้าซื้อเงินสดไม่ต้องจ่าย ผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย

มาตรการลดค่าจดจำนอง: ลดเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท

3. ค่าอากรแสตมป์ (Stamp Duty)

อัตรา: 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ราคาไหนสูงกว่า)

ผู้ขายเป็นผู้จ่าย จ่ายเฉพาะกรณีถือครองเกิน 5 ปี (ถ้าถือไม่ถึง 5 ปี จะจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะแทน)

4. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax - SBT)

อัตรา: 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ราคาไหนสูงกว่า)

ผู้ขายเป็นผู้จ่าย จ่ายเฉพาะกรณีถือครองไม่เกิน 5 ปี (แทนค่าอากรแสตมป์) มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ได้ยกเว้น

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax)

ผู้ขายเป็นผู้จ่าย คำนวณจากอัตราก้าวหน้า ขึ้นอยู่กับ:

• ราคาประเมินทางราชการ
• จำนวนปีที่ถือครอง
• ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล

ตัวอย่างคำนวณ: คอนโดราคา 3 ล้านบาท

กรณี: ซื้อจากโครงการ (มือหนึ่ง) กู้ธนาคาร 2.7 ล้าน

รายการ	อัตรา	จำนวนเงิน	ผู้จ่าย
ค่าโอน (ลดเหลือ 1%)	1%	30,000	แบ่งครึ่ง = 15,000 คนละ
ค่าจดจำนอง (ลด)	0.01%	270	ผู้ซื้อ
อากรแสตมป์	0.5%	15,000	ผู้ขาย (โครงการ)
ผู้ซื้อจ่ายรวม		15,270

เอกสารที่ต้องเตรียมสำหรับวันโอน

ผู้ซื้อ

• บัตรประชาชนตัวจริง + สำเนา
• ทะเบียนบ้านตัวจริง + สำเนา
• หนังสือสัญญาซื้อขาย
• เช็คจากธนาคาร (กรณีกู้)
• ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)

ผู้ขาย

• บัตรประชาชนตัวจริง + สำเนา
• ทะเบียนบ้านตัวจริง + สำเนา
• โฉนดที่ดิน / หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
• หนังสือรับรองนิติบุคคลอาคารชุด (กรณีคอนโด)
• ใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง

มีคำถามเกี่ยวกับค่าโอนหรือขั้นตอนการซื้อขาย? ปรึกษาทีมเราฟรี